Анализ практики инвестирования в строительстве в современных условиях

Недвижимость традиционно является одним из самых надежных и понятных активов - любой современный человек, так или иначе, сталкивается с ней практически каждый день.

Инвестирование в недвижимость предполагает два способа создания добавленной стоимости:

–строительство объекта недвижимости;

–сдача объекта недвижимости в аренду.

В случае приобретения уже готового объекта недвижимости и последующей его продажи без какого-либо использования, скорее можно рассматривать недвижимость как товар и говорить хоть и о долгосрочной, но все же спекуляции на недвижимости.

От чего зависит цена на недвижимость? С одной стороны, рыночные цены на недвижимость зависят от соотношения спроса и предложения недвижимости в конкретный момент времени. Спрос в данном случае может предъявляться как со стороны покупателей, планирующих использовать недвижимость для непосредственного «потребления» (например, проживания), так и со стороны инвесторов, рассчитывающих на извлечение денежного дохода от использования недвижимости. Встречное предложение недвижимости возникает либо со стороны ее производителей - строительных компаний (первичный рынок), либо со стороны текущих владельцев недвижимости или имущественных прав на нее [16, с.31].

С другой стороны, рыночная цена недвижимости, приносящей денежный доход, будет зависеть от величины собственно денежного дохода, а также от уровня процентных ставок в экономике. Такой подход к ценообразованию ярче всего проявляется в секторе коммерческой недвижимости (офисы, склады, бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы), которая по определению создается для извлечения из ее использования коммерческой выгоды в виде арендных платежей [15, с.87].

С точки зрения обеспеченности площадями по различным секторам недвижимости, несмотря на существенное отставание России от развитых стран, ситуация в коммерческой недвижимости не настолько критичная, как в секторе жилой недвижимости. Торговая и торгово-развлекательная недвижимость чуть ли не единственный сегмент коммерческой недвижимости, где обеспеченность площадями находится на уровне развитых стран. В сегменте офисной недвижимости обеспеченность площадями находится на крайне низком уровне. Однако благодаря тому, что среднее значение норматива является небольшим в абсолютном выражении, для того, чтобы довести его до среднемирового, потребуется не так много времени.

Рис. 2.1 Обеспеченность торгово-развлекательными площадями, кв.м/тыс.чел. [21]

Гораздо более плачевная ситуация наблюдается в секторе жилой недвижимости. В настоящее время для России характерен мощный базовый спрос на жилую недвижимость, обусловленный неудовлетворенной потребностью населения в жилье. Показатель количества жилой площади на человека по состоянию на 2009 год в России составил 22,7 кв. м по сравнению с 40 кв. м на человека в Европе и 70 кв. м на человека в США. Кроме того, следует учитывать качество имеющейся жилой недвижимости, большая часть которой была построена в советские времена, и ее сильный износ. Все это, наравне с общим развитием экономической ситуации и увеличением денежных доходов населения, позволяет нам говорить о том, что большая часть жителей России будет стремиться улучшить свои жилищные условия.

Главным катализатором спроса на жилую недвижимость в России (в период общеэкономического роста) является неудовлетворенная потребность населения в жилье и растущая покупательная способность наших граждан. Этому способствует рост денежных доходов населения, а также расширение доступности ипотечных кредитов.

Со времени кризиса 1998 года и до 2009 года в России наблюдался непрерывный экономический рост, и в частности рост показателей, влияющих на спрос. С 1999 года ВВП рос в среднем на 5,4% в год. В тот же период реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли росли в среднем на 8,6 и 9,5% в год соответственно, в то время как средний рост реальной заработной платы составил 12,9% в год. В результате за 11 лет реальный ВВП вырос на 78%, а реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли в неизменных ценах более чем удвоились. За тот же период рост реальной заработной платы увеличился более чем в 3 раза [24].

Это интересно:

Показатели оценки и пути повышения эффективности использования оборотных средств
Степень эффективности использования оборотных средств характеризуют следующие основные показатели: коэффициент оборачиваемости; длительность одного оборота; загрузка оборотных средств. Коэффициент оборачиваемости (КО) определяется делением объема реализации продукции в оптовых ценах (РП), на средни ...

Направления совершенствования управления финансовым состоянием
С учетом среднегодовых размеров запасов, дебиторской и кредиторской задолженностей, а также выручки и себестоимости произведем расчет длительности циклов производственно-хозяйственного процесса за 2006 год. Производственные запасы – (А210+220) = 2399 тыс. руб. Совокупная дебиторская задолженность – ...

Основные экономические показатели бизнес плана
Бизнес-план составляется в целях эффективного управления и планирования бизнеса и является одним из основных инструментов управления предприятием, определяющих эффективность его деятельности. В условиях рынка и жестокой конкурентной борьбы предприятие должно уметь быстро и адекватно реагировать на ...